日本居民老龄化问题比中国早20年，因此日本早在年就建立了介护保险制度，从此民间资本开始参与养老事业。

年国土交通省推进了养老事业的上市，开创了日本养老事业的公开募股。目前有三家公司成功上市（三井住友银行集团，大和证券集团，以及一家日本投资公司）。

今年，日本可能会有更大的企业进行收购事项，整个养老行业越来越活跃。借着年成立公开募股制度的契机，养老事业投资不断扩大。

年，随着人口不断老龄化，需要护理的老人越来越多，国民对于护理市场不成熟的不安越来越大。这两点导致了介护政策的实施。另外，政府还有一个推进老龄设施的10年建设计划，10年间建设惠及70万老人的设施。当时是日本经济高度发展的时期，这个时候，如果想要入住养老院，需要一次性支付万日元-1亿日元的费用。这些收费养老院的主要对象是富裕老人，一般是酒店型或度假型养老院。

年出台介护保险制度之前，对于不能生活自理的老年人，一次性向其支付万日元，老人入住养老院后，万元作为护理资金。所有的养老院有20%的房间是护理室，一旦老人从自理变成需要护理，都可以从自理房间转移到介护护理房间。

可以说，-是日本养老投资的第一期，至今是第二期。

综合来看，日本养老投资环境的改善主要还是因为国家政策支持，否则养老事业上市比较难。

介护制度实施之前，日本有很多度假型的大型养老院，特点是交通不方便，居住者比较少，所以经常出现破产。这和现在中国的大型养老院不动产开发情况接近。

年介护保险实施后，养老市场对民间也开始开放了，介护保险的最大作用便是导入可民间的力量，弥补了因为养老需求的扩大导致养老税金的作用不足的缺陷。

年收费的养老院约有户，但到年，厚生劳动省(編者按：厚生劳动省是日本负责医疗卫生和社会保障的主要部门，下設11个局7个部门，主要负责日本的国民健康、医疗保险、医疗服务提供、药品和食品安全、社会保险和社会保障、劳动就业、弱势群体社会救助等职责。)管辖的老人院有40万家，国土交通省（是日本的中央省厅之一，其业务范围包括国土计划、河川、都市、住宅、道路、港湾、政府厅舍营缮的建设与维持管理等。）管辖的老人院有20万家，15年间开发了50万家养老院。

一个养老院的平均投资规模大约为万日元，按照这样推算，目前有6兆日元的投资。特别是国土交通省管辖的老人院，从年开始，民间辅助政策开始实施，每年新落成的养老院有4万家以上。我们的目标是再建多60万家养老院。

介护保险实施后，类似养老院的介护中心变得很普遍。一个介护所大约50房间，投资金额10亿日元。收费形式也由一次性收费变为每月收费。中国的大规模养老院在日本已经很少见了，日本大多是小规模养老院，城市里每三公里都会有一个小养老院。目前的概念倾向在哪儿出生成长，就回到哪儿养老。

中国大量建造大型养老院的现状和介护政策颁布之前的日本相似，以后中国的养老不动产开发，是往大型养老院方向还是小型养老院方向发展，需要长远眼光来看市场需求。

1、形式严峻，保险赤字。介户保险制度实施后，护理费用在这段时间内增加了两倍，预测年会增加到21兆日元。政府每三年调整一次护理保险制度，也希望民间事业（资金）加入。但因为费用不足，年保险已经成负数，大多数介入护理事业的公司都呈现赤字局面。

2、老龄者人数增多，老龄化加快。养老建造速度依然赶不上等候入住的老人数目，目前排队等候的有24万人。

3、护理人员匮乏。随着养老院增加，护理人员出现严重不足，主要原因是待遇偏低。护理人员工资有待调整。那么中国未来可能也会出现同样的问题。

对于日本模式是否适用于中国，我们也有几个方面的顾虑：

1、护理事业角度，我们现行的是不动产的开发，但是因为养老院比较小，日本的运营模式是否适合中国，这是个问题。即使日本专家受到邀请来管理中国养老院，心里也是没有十足把握的。

2、运营人员招聘情况也会出现问题，日本每三个人必须配备一个运营人员，关于中国护理人员的培训（和供应）我也很担心。

3、运营的质量才是因素，只有运营质量提高，才能发挥投资作用，投资者才会开心。

在日本，一般养老院建完半年到一年后入住率就达到%，最快是三个月，这个对利润的产生是很重要的，因为前期投入非常多，为了能够尽快实现盈利，就要求更快速地达到入住率%。在开发的初期就要考虑关于市场的重要4元素：place，price，product，promotion。

图表——日本各类养老院的数量

日本现在有万家养老院，其中万家是用税金建立的，民间资本不能参与，也不是我们的投资对象。

我们的投资对象是前面3行大约60万户的养老院，黄色是需要护理老人所住的养老院，绿色是可以生活自理老人所住的养老院。在民间可开发的养老院中80%需要护理，自理的只有13%。护理型养老院需求很大，一完成就能实现%入住率。自理型养老院完成%入住率大约需要3-5年，大多经营不善。今后在中国养老动产开发中，建设护理还是非护理型养老院，这需要考虑国内的保险政策，也需要借鉴日本经验。

从养老院规模来看，养老院小型为主，第一排每间养老院大约56间左右。厚生劳动省补助金给第三行，这种养老院每家大约三四十个房间。以后护理养老院的主流应该是黄色部分，每个养老院有50房间左右。

介护保险制度之前，养老院全国只有家，年的数据显示，15年间增加了15倍，超过了一万家。不动产投资建设达到4-5兆日元。

厚生劳动省依靠养老税金建设养老院，而国土交通省配合民间不动产来建设养老院。截止去年，通过这种方式开发的养老院已经可以容纳20万人。不动产开发因为国家政策支持而呈现质的飞跃。

关于养老产业的公开募股，主要采用医疗保健房地产投资信托基金的形式。比较大的三家投资机构为大和证券，HCM，三井住友银行。其主要的投资结构如下：

1、Active养老院：拥有个房间，投资金额为70亿日元。7年最初投资时价值60亿日元，公开募股70亿日元，利润为10亿日元。正常运转从两年前开始。

2、八王子养老院：拥有个房间，投资额为37亿日元。本来是开发商运营，后来被收购。开发商也加入了公开募股。

3、神户垂水养老院：拥有个房间，投资金额20亿日元左右。此项目投资成本16亿日元，卖给银行时价值为19亿元，赚取了三亿日元的利润。

上海已结迈入老龄社会，即深度老龄化，下图为上海市60岁以上老年人口分布状况。

基本判断：上海的发展将长期与人口老龄化并存，与经济、社会转型相叠加。老龄问题与利益、观念变化相交织，已成为上海经济社会发展中不容忽视的全局性、战略性问题。

上海社会养老服务的发展现状：“”养老服务格局（家庭自我照顾90%，社区居家养老服务7%，机构养老服务3%）。

二、上海老年人的养老意愿状况和经济状况

老年人的主要收入来源是养老金，不同年龄段老年人收入来源有差异：低龄老年人的投资、再工作等收入比重较高；而高龄老年人获得社会救助和子女给予的补贴较高。年养老金人均元/月。

高端老年人群（月收入在1.5万元以上）的特点：

1.多样性收入来源。退休金、投资收益、房产收入、子女补贴。

2.入养老机构或养老社区养老的需求量较高。经济状况较好，职业层次较高，平均年龄较轻，因此在未来养老方式的选择中对养老住宅和养老社区的接受度明显较高。

3.对养老服务的品质要求较高。医院、电梯和花园的设施或机构——营养管理、健康管理、社交文化、亲子互动、家政保洁、出行接送。

4.老年人需要全方位的高质量服务。服务形式上，老年人倾向于将养老社区的分时度假疗养和日间托管照料功能作为入住社区的两种选择。

5.对养老服务费用的支付能力较高。生活能自理的，可支付元至1元；接受护理的，可支付1.8万元至2万元。

三、养老产业的概念、定位、功能和前景

养老产业主要是指“养老服务产业”，以社会资本投入的，通过市场运作的，为老年人提供较高品质的产品和服务。

中国的老年人口是亚洲老年人口的1/2，中国人口老龄化除了规模和速度以外，同时和家庭小型化、空巢化以及高龄化相伴随，养老服务的需求急剧增加。基于中国社会保障的不断完善，未来老年人退休后有较稳定的收入和较强的商品或服务购买力，老年群体的有效消费需求将被大大激活。中国社会保障投入的增长也将通过政府补贴供给（需求）、政府购买服务、政府委托经营等形式助推老龄产业的发展。

老龄产业是为老年人提供产品、服务的各种行业的总称，是国民经济体系中的一个综合性产业体系。政府的导向应该是重点扶持老年照护服务的发展（老龄服务类），其次是老龄产品类，然后是老龄金融和土地类。

1、理念新颖、实践不足；规划偏多、落地不足。

2、政策法规滞后，导致机会与危险同在。

3、政府心态：忧心如焚与急功近利并存。

4、运营机构：理性操作与现实煎熬相伴。

因此，迫切需要“以人为本”、从老年人对现代养老服务需求的角度和社会经济发展的角度进行理性的分析和系统设计。积极老龄化理念：生活独立、功能维系、社会参与。

定位精确，老年人类型很多，产业链很长；服务精细，看重一点专注精细化（如日本）；运营精准，需重点







































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